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低迷的楼市,火爆的豪宅,分化的原因引人深思

发布时间:2022-06-18人气:541

房地产市场总体依然低迷。6月15日国家统计局发布的数据显示,今年前5月全国商品房总销售额同比下降31.5%。

下行的市场中,普通刚需住宅与豪宅,却走出了截然不同的行情。一边是普遍打折、“救市”政策频出但迟迟不见效;另一边是任性筛客、大设门槛却开盘“日光”。

上海4月至5月全域静态管控,新房销售活动一度停摆,但6月认购重启后,入市的8个单价超10万元/平方米项目均备受热捧,豪宅购房者感受到了“一房难求”,他们比刚需置业者更加焦虑。

根据房地产研究机构克而瑞的数据,今年前4月,上海、杭州、合肥共计成交高端住宅6123套,上海单价10万元/平方米以上住宅共计成交2708套,创近年来新高。长三角以外,北京、广州、深圳、武汉等一二线城市的*板块高端项目也不乏日光盘,许多有钱人怀揣上千万元却在摇号中铩羽而归。

豪宅成交为何能在当前惨淡楼市中走出“逆行情”?根据莱坊国际等机构的报告,近年来无论是在全球还是具体到中国,高净值人群数量都在大幅度增加,全球房地产资产价格也水涨船高,越来越多的私人资本涌入房地产,莱坊国际调研称有23%的超高净值人士计划在2022年投资房地产。任泽平团队近期报告中称,财富“马太效应”显现,中国高净值人群不仅数量增长快,而且在资产配置中十分偏好房地产。

豪宅客户遭遇“挑客”

今年3月下旬以来,长三角受疫情所困,房地产市场近乎全面熄火,上海楼市停摆,周边城市全面承压。

6月起,上海终于恢复新房销售活动,一口气上架46个新楼盘,共计超过1.3万套房源。过去,在同一楼市周期内,长三角楼市总是更早启动,因此被认为是全国楼市的“晴雨表”,而上海作为长三角核心,对周围城市更是能产生涟漪般的影响。

6月13日,上海部分楼盘已经率先开启了认购,不少刚需购房者反映,本批次新房供应充足、入围比放宽,许多项目销售人员告诉客户大概率不会触发积分,感觉买新房比之前容易了。

但对于那些瞄准“单价10万+”豪宅楼盘的购房者来说,想顺利买一套房子绝非易事。

13日是北外滩新盘虹玺认购首日,已经关注该盘许久的购房者张盼(化名)当日却突然被销售人员告知,首付七成才可认购。

“万万没想到这时候楼盘竟然挑客了,之前这个盘在蓄客阶段时做过一场直播,那时我问销售对首付和贷款有什么限制,销售回答没有特殊要求,只需要收入流水覆盖两倍月供金额即可。”张盼告诉*财经,他买的是首套房,按照规定只需三成五的首付,去年他也曾几次参与上海市中心区域热门楼盘摇号,最终都没摇上,这次他对第二批次新房开售寄予了很大期望。

相关资料显示,该盘位于热门板块虹口北外滩,本批次推出379套房源,均价12.15万/平方米,总价在千万级别。4月下旬该盘曾开启线上认购,意向登记情况良好,三天就认购了770组,认购率达到203%。

“当楼盘发现意向客户过多后,就会挑选客户,暗中劝退低首付比例客户,主要目的是提高回款率、加速资金回笼,当然*的就是全款客户。”一位华东房地产营销人士对记者表示。

“我是首套首贷的刚需客户,楼盘竟然设置首付七成的门槛,销售人员对此无法给出合理合法的解释,只是告知我‘肯定贷不足’。”张盼说,他已经将事情投诉至政府相关部门处。

同样一直在核心区域豪宅盘里“打新”的康洪(化名)则盯上了第二批次新房中的苏河世纪楼盘,该盘地理位置优越,毗邻四行仓库和静安大悦城(000031),拥有苏河畔一线滨水景观。康洪手中有千万现金,属于持币待购“全款族”,但他也不能完全放心,原因是最近盛传苏河世纪会推出“装修包”,销售人员对此说法既没承认、也没否认。

“已经有至少五六个卖房公众号说,这个楼盘会附加装修包,现在过会价格是13.3万/平方米,而真正的购房落地价格可能会超过14万/平方米。”康洪表示。

另一位关注该楼盘的购房者也对记者表示:“据说有装修包,70万-100万,销售现在口风很紧。”

但康洪对记者表示,即便最终该楼盘正式公布装修包价格,只要在能力范围内,自己还是会默默接受,但求能摇到房子成功上车。

在许多郊区楼盘已经宣布不触发积分之时,这些核心区域豪宅盘还能“任性”挑客,可见其抢手程度。研究机构克而瑞表示,上海虽然4-5月因疫情原因全域静态管控,但6月新房认购重启后,入市的8个单价10万元/平方米以上项目均备受热捧。

房企董事长“抢房”败北

不止是在上海,长三角的多个核心城市在经历二季度疫情反复影响后,豪宅市场和普通住宅市场走出了完全不同的分化曲线。

根据克而瑞数据,若以上海单价10万元/平方米以上、杭州5万元/平方米以上、合肥3万元/平方米以上来定义豪宅市场,今年前4个月,上海、杭州、合肥共计成交高端住宅6123套,其中上海单价10万元/平方米以上住宅共计成交2708套,这些数字均创近年来新高。

去年上海单价超10万元/平方米的一手豪宅成交套数达到6887,为一线城市之最,创下历史纪录。在今年4月新房销售活动几乎完全停止,只是网签消化了2月、3月签约新房的情况下,今年前4个月的一手豪宅成交套数已达到去年总量的40%。

而6月新房市场开始恢复后,豪宅成交立马开闸放水,克而瑞数据显示,仅6月1日-9日,上海总价3000万以上的一手豪宅成交共23套。

克而瑞认为,上海的高端购买力目前置业热情旺盛、实力充裕,首付比例基本都在七成以上。比如:中企海睿滨江项目的意向客户主要以陆家嘴(600663)从事金融行业的高收入人群为主;而融创建发苏河望项目因积分入围要求较低,因而80%以上都是年轻客群,父母为子女购置房产,愿意高首付以缓解子女月供压力。

杭州的豪宅市场也一向火热,尽管二手房总体已经下行许久,但核心区域的豪宅新盘却根本不愁卖。

近日,杭州的滨江盛元·观湖里开盘,共推出288套合院,吸引了788组客户登记,该楼盘的户均总价从1600万—3700万不等,首房首贷客户冻资600万,二套客户冻资900万。结果购房者们发现就连滨江集团(002244)董事长戚金兴本人也是摇号大军一员,而且*他还没摇中,足以说明在杭州抢一套热门豪宅有多难。

不久前,杭州的新世界江明月朗园项目开盘,均价超7万元/平方米,初步登记人数超过9000,最终入围公证摇号的家庭就达到5460户,整体中签率低至11%,普通家庭想入围摇号,需要至少缴满165个月的社保。

杭州业内人士告诉记者,核心区域不乏“日光盘”的同时,偏远郊区的房子一点也卖不动,很多区域的刚需楼盘去化率低至10%左右。

安徽省会合肥楼市整体下行,近期频出救市政策,但核心板块的高端项目却根本不缺客户。6月16日,位于合肥滨湖区省府板块的建发美的珺和府正式摇号,该盘均价近3万元/平方米,共计有417组客户抢66套房,非刚需客户需要冻资八成首付、不低于362万元。

豪宅独立行情背后

长三角以外,许多一二线城市整体的楼市成交数据滑坡严重,但是豪宅却走出了独立行情。

以北京为例,今年5月新房、二手房住宅网签数量同比严重下滑,但豪宅市场却十分火热,5月下旬海淀北四环的中建壹品学府公馆开盘当日714套房源全部售罄,还有1924人没抢到房,该盘单价超过10万元/平方米。

5月中旬,北京海淀的一场豪宅法拍更是吸引眼球,经过117轮竞拍后,该豪宅最终以1.09亿元成交,单价高达36万元/平方米。

在豪宅市场表现上,广州也不甘示弱。去年,据克而瑞统计,广州千万级豪宅成交量*突破了2000套,创下历史纪录。今年仅前5个月,总价超过1000万的豪宅成交量就达到了1177套,超越了2019年全年成交量。6月14日,广州侨鑫汇悦台一套*豪宅以6330万元成交,单价达到了26.8万元/平方米。

在量价齐跌、楼盘普遍打折的武汉市场,竟然也有“日光盘”。今年4月,位于武昌内环滨江的福星惠誉月亮湾壹号二期迎来*开盘,300套建面约124㎡至158㎡毛坯房源,均价超过3.2万元/平方米,在严苛的认筹条件筛选下,仍有500组有效客户进入开盘摇号环节,最终没有悬念地实现了开盘售罄。

豪宅的逆行情,从根本上来说与高净值人群的数量增长及投资偏好有关。近年来无论是全球还是中国,高净值人群数量都在大幅度增加,全球房地产资产价格也水涨船高。

莱坊国际《2022年财富报告》显示,全球范围内超高净值人士(净资产在3000万美元以上)数量在近一年内增长了9.3%,相较于一年前增加了5.2万人。该机构还预计到2026年全球超高净值人士的数量将进一步增长28.3%。而且,越来越多的私人资本在涌入房地产,有23%的超高净值人士计划在2022年投资房地产。

招商银行联合贝恩公司去年发布过《2021中国私人财富报告》,其中称截至2020年年底,中国高净值人群数量达到262万人,与2018年比增加了约65万人,年均复合增长率不断上升,预计到2021年底全国高净值人群数量将达约296万人,持有可投资资产规模达96万亿元。

中国高净值人群不仅数量增长快,而且在资产配置中十分偏好房地产。根据任泽平团队的报告,2021年中国实物资产占总财富比重高达69.3%,主要是指房地产,全国住房市值达到了476万亿元,而金融资产占比仅为30.7%。2021年中国通货及存款、理财和房地产规模占居民总资产的比重为89.6%,同期美国银行体系和房地产的资产规模占比仅为33.1%。